1.3. Byomdannelse

Området udgør et centralt beliggende område, tæt på Horsens by og på naturarealerne ved Nørrestrand. Der er potentiale for både etablering af boliger, liberale erhverv, offentlige formål med mere. Det er væsentligt, at der er fokus på evt. nyt byggeris placering og udformning, da det ligger ud til en af Horsens store indfaldsveje og dermed er med til at danne en nordlig ”byport” til byen.

Ved nybyggeri bør der tænkes i en skala, der er tilpasset det omkringliggende kvarter, og som ikke bliver synlig set fra landskabet omkring Nørrestrand. Dvs. byggeri i 2 til 3 etager. Med en beliggenhed direkte ud til Nørrebrogade, hvor der er meget trafik, er det væsentligt, at en udviklingsplan belyser, om eller hvordan der kan opnås et acceptabelt støjniveau for støjfølsom anvendelse som boliger. Dette omfatter også, at der kan etableres friarealer med et acceptabelt støjniveau.

Det vil være relevant at en udviklingsplan tager stilling til, hvorvidt den ekstra trafikmængde vil påvirke det omkringliggende vejnet. Det er vigtigt, at vejnettet kan håndtere den nye trafik, så der er tilstrækkelig kapacitet og ikke mindst en trafiksikker løsning ved koblingen til eksisterende vej.

I forhold til håndtering af overfladevand skal udviklingsplanen belyse, hvordan der bedst muligt kan etableres en optimal afstrømning, der ikke skaber oversvømmelser i andre områder af bydelen.

Området er 2,3 ha stort, og det estimeres, at der kan bygges ca. 172 boliger på det.

Området ligger attraktivt, tæt på naturområdet Nørrestrand, som der er udsigt til fra flere gader. Derudover ligger området tæt på Horsens by. Når Langmarksvej forlægges til Ane Stauningsvej, vil dele af området blive mere fredeliggjort. Området har især potentiale for boliger.

Vejforløbet kommer til at blive anderledes efter forlægningen af Langmarksvej. En udviklingsplan skal derfor belyse hvordan trafikken fra området ønskes forbundet på det overordnede vejnet. Udviklingsplanen skal også være med til at sikre, at nyt byggeri får en skala, der er tilpasset det omkringliggende kvarter. Det vil sige 1 til 2 etager. Det lave byggeri vil samtidig sikre, at det ikke påvirker landskabet omkring Nørrestrand negativt.

Dele af området ligger i planlægningszone for støj, fra de overordnede veje Nørrebrogade, Langmarksvej og Ane Stauningsvej. Udviklingsplanen skal derfor belyse, om eller hvordan der kan opnås et acceptabelt støjniveau for støjfølsom anvendelse som boliger. Dette omfatter også, at der kan etableres friarealer med et acceptabelt støjniveau.

En udviklingsplan skal belyse, hvordan der kan skabes nye grønne arealer, og hvor der kan sikres pladsreservation til vandparkering af skybrudsvand internt i området. Det vurderes, at der i området kan være egnede yngle- og rasteområder for bilag IV arter. Derfor skal udviklingsplanen også belyse, om dette er tilfældet – og i så fald, om det giver udfordringer i forhold til en omdannelse.

Der ligger eksisterende virksomheder i området, som kan påvirke nye boliger. Ved udlæg til boliger skal det sikres, at drifts- og udviklingsmuligheder for nærliggende virksomheder ikke begrænses. Det kan overvejes at indgå byomdannelsesaftaler med virksomheder i området, der ønsker at afvikle.

Området nord for Langmarksvej kommer til at ligge i udpegning til større sammenhængende landskab med særlige udsigter. Det betyder, at der bliver krav til en særlig tilpasning af ny bebyggelse, der i udformning, farvevalg og placering skal tage særlige hensyn til den oplevelsesværdi og kvalitet, som de markante udsigter og kig i landskabet giver.

Området er 7,7 ha stort, og det estimeres, at der kan bygges ca. 154 boliger på det.

Området ligger centralt placeret i den sydlige del af Horsens midtby. Omdannelsespotentialet ligger især i, at der på sigt kan etableres en ny og mere markant ankomst til Horsens by fra syd.

Fra den sydlige del af Bjerrevej er der et fint kig ind over Horsens by. En udviklingsplan skal bl.a. belyse, hvordan kigget kan bevares. I forhold til nyt byggeri skal der i udviklingsplanen være fokus på, at det forholder sig til – og tilpasser sig – skalaen i byggeri på naboarealerne.

Mod Spedalsø og Høegh Guldbergs Gade skal der som udgangspunkt placeres en sluttet bebyggelse, der kan være med til at fungere som støjvæg mod de overordnede veje og havnen. Funktionerne her bør derfor ikke være støjfølsomme. Hvis der skal placeres boliger ud mod vejene og havnen, skal det sikres, at der kan opnås et acceptabelt støjniveau i boliger og på friarealer.

Området er i dag under influens af eksisterende virksomheder både i området, men også delvist udenfor området. Ved omdannelse af området skal der være opmærksomhed på, at det ikke må begrænse de eksisterende virksomheders drifts- og udviklingsmuligheder. Der bør evt. indgås en byomdannelsesaftale med virksomheder indenfor omdannelsesområdet.

Eksisterende allétræer langs Bjerrevej og Høegh Guldbergs Gade skal bevares, og alléstrukturen kan med fordel fortsættes, hvor der ikke er træer i dag. Der bør arbejdes med at skabe nye, grønne rum i en ny bebyggelsesstruktur.

Der må ikke bygges på det grønne areal i den sydlige del af det potentielle byomdannelsesområde. Denne del af arealet skal fortsat fungere som grønt areal.

Dagnæs Bæk har et stort, rekreativt potentiale for en omdannelse, og der skal i en udviklingsplan være fokus på, hvordan den kan indarbejdes som rekreativt element, der har forbindelse til Bakkelunden mod vest og Bollerstien mod øst. Samtidig ligger arealet omkring bækken i et lavbundsareal, og i risikoområde Horsens by, der har prioritet A i forhold til handlingsplan for klimatilpasning. Udviklingsplanen skal derfor have fokus på, hvordan arealerne omkring bækken kan indgå i klimatilpasning, både for omdannelsesområdet, og for hele bydelen.

Der skal være fokus på, hvordan den forurening, der er i området håndteres, og på behov for evt. for opgradering af vej- og stiforbindelser i bydelen i forbindelse med en omdannelse.

Området er 3,4 ha stort, og det estimeres, at der kan bygges ca. 255 boliger i 2-3 etager på det.

Arealet vil være velegnet at omdanne til boliger, da det ligger attraktivt ud til fjordlandskabet og Bollerstien. Arealet bør ses i en sammenhæng med de øvrige arealer i området, der enten foreslås udpeget til byomdannelse eller allerede er udpeget til byomdannelse i gældende kommuneplan. Der er dog en række forhold, der skal belyses nærmere i forbindelse med en udviklingsplan for området:

Området ligger i risiko for oversvømmelse i forbindelse med skybrud og oversvømmelse fra stormflod. Det skal derfor belyses, hvilke krav til afhjælpende klimaforanstaltninger, der skal stilles i forbindelse med en omdannelse. Det kan f.eks. være i form af hævet gulvkote, hævede indgange til bebyggelse eller at hæve bebyggelse og bygge på pæle over terrænet. Der er derudover højtstående grundvand i området.

Arealet ligger i den kystnære del af byzone. Nyt byggeri skal derfor tilpasses og underordnes kystlandskabet, så det ikke påvirkes negativt. Nyt byggeri bør derfor ikke være over 3 til 4 etager.

En stor del af arealet ligger i støjbelastet område ift. Høegh Guldbergs Gade og havnen. Der skal derfor kunne redegøres for, at der kan opnås et acceptabelt støjniveau for et boligområde. Området ligger indenfor influensområde for eksisterende virksomheder. En omdannelse af området til boligformål må ikke begrænse de eksisterende virksomheders drifts- og udviklingsmuligheder.

Det vil være relevant at tage stilling til, hvorvidt den ekstra trafikmængde vil påvirke det omkringliggende vejnet. Det er vigtigt, at vejnettet kan håndtere den nye trafik, så der er tilstrækkelig kapacitet og ikke mindst en trafiksikker løsning ved koblingen til eksisterende vej.

Det kan ikke udelukkes, at der er yngle- og rasteområder for bilag IV arten flagermus indenfor omdannelsesområdet. Dette vil skulle vurderes inden en fremtidig planlægning for området.

Området er 2,3 ha stort, og det estimeres, at der kan bygges ca. 175 boliger på det.

Området ligger attraktivt, tæt på bymidten i Brædstrup, Folkeparken og Ring Skov. Der er derfor et stort potentiale for at omdanne det til boligområde. Følgende skal indgå/belyses i en udviklingsplan for området:

De tidligere sygeplejerskeboliger bør bevares sammen med haveanlægget. Ny bebyggelse bør være tæt-lav bebyggelse i 1 til 2½ etager, der kan formidle skalaen mellem de omkringliggende villaer og komplekset med sygeplejerskeboliger, der er 3 etager.

Det skal overvejes, om der kan etableres en sti fra området til Folkeparken, ligesom muligheden for at etablere et nyt, grønt rum mellem sygeplejerskeboligerne, Livsstilcentret og en ny bebyggelse ud mod Østergade også kan belyses.

Der er erfaring for, at der er højtstående grundvand i området, og screeninger viser, at der kan forekomme en betydelig grundvandsstigning i fremtiden. Det skal der være fokus på i en udviklingsplan.

Derudover skal planen belyse behov for opgradering af vej- og stiforbindelser i kvarteret, samt hvor adgangsvej til selve området bør placeres.

Det vurderes, at der i området kan være egnede yngle- og rasteområder for bilag IV arter. Derfor skal det undersøges, om dette er tilfældet.

Området er 0,8 ha stort, og det estimeres, at der kan bygges ca. 16 boliger på det.

Området ligger attraktivt, tæt på bymidten i Brædstrup, og er velegnet til boligområde. Området har potentialet til at udvikle sig til et nyt bykvarter, der kan være med til at løfte den vestlige del af byen.

Omdannelse skal ske med respekt for den eksisterende bygningskultur, bymiljø og skala i området. Det er væsentligt, at en evt. fortætning tager højde for muligheden for etablering af friarealer og grønne områder på arealet.

En lille del af arealet er omfattet af værdifuldt kulturmiljø Brædstrup Stationsby. Der skal i forbindelse med planlægningen af omdannelsen tages stilling til, om og hvordan der kan tages hensyn til kulturmiljøet.

Dele af arealet ligger i støjbelastet areal ift. de omkringliggende veje. Der skal i forbindelse med planlægningen af omdannelsen tages stilling til, hvordan der kan etableres afbødende foranstaltninger ift. støj.

Der er grundvandsinteresser på arealet. Det ligger delvist indenfor område med særlige drikkevandsinteresser og arealet ligger desuden indenfor indvindingsoplandet til Brædstrup Vandværk. Endvidere ligger arealet indenfor et område hvor grundvandsressourcen vurderes at være sårbar, på grund af et begrænset lerdække over magasinet. Der skal indarbejdes tekniske tiltag, der kan beskytte grundvandsinteressen ifm. lokalplanlægning for arealet.

Der ligger et stort husdyrbrug i nærheden af arealet. Det skal undersøges, om det kan påvirke muligheden for en evt. omdannelse til boliger. Derudover er der kortlagt forurening på arealet. Det skal undersøges nærmere, om der kan opnås tilladelse til byggeri efter jordforureningslovens §8.

Der er ikke væsentlig risiko for oversvømmelse internt på arealet, men der skal ved detailplanlægning være opmærksomhed på, at området ikke øger oversvømmelsesrisikoen i andre dele af Brædstrup.

Området er 2,3 ha stort, og det estimeres, at der kan bygges ca. 45 boliger på det.

Området ligger helt centralt i bymidten af Østbirk, tæt på kirke, bibliotek og butikker. Med den centrale placering, har området et potentiale i forhold til at få lavet et løft af bymidten. En omdannelse skal dog ske med respekt for den eksisterende bygningskultur, bymiljø og skala i området. Det vil blandt andet sige, at nyt byggeri højst må være 3 etager.

Etablering af friarealer, der kan tænkes sammen med det eksisterende grønne område bør stå centralt i en omdannelse. I den forbindelse er det vigtigt at have fokus på, at der er et stort skybrudsopland, der bidrager til et stort blue spot i den nordlige del af området. Denne del bør derfor friholdes for bebyggelse.

Den østlige del af området ligger i særligt kirkeområde/kirkefredning i forhold til Østbirk Kirke. Der skal i forbindelse med planlægningen af omdannelsen tages stilling til, om og hvordan der kan tages hensyn til det særlige kirkeområde.

Arealet er omfattet af støjbelastede arealer mod Storegade og Ydingvej. Derudover er der påvirkning fra virksomhedsstøj. Det skal derfor dokumenteres, at der kan opnås et acceptabelt støjniveau i boliger og på friarealer.

Afhængig af områdets formål skal der tages stilling til, om den forventede mængde trafik fra området vil være højere end den er i dag. I så fald kan det være nødvendigt at evaluere kapaciteten i de omkringliggende kryds. Der skal tages stilling til, om området skal have adgangsvej via Ydingvej, Præstemarken eller Storegade.

Det vurderes, at der i området kan være egnede yngle- og rasteområder for bilag IV arter. Derfor skal det undersøges, om dette er tilfældet.

Området er 1,5 ha stort, og det estimeres, at der kan bygges ca. 30 boliger på det.

Området har et stort potentiale for at blive omdannet til et nyt, spændende bykvarter, der kan være med til at løfte bymidten i Hatting. Det vurderes, at området især vil være velegnet til boliger. Hele Hatting bymidte har en lille skala. Det vil sige, at bebyggelsen primært består af villabebyggelser og samlede bebyggelser i 1 til 1½ etage. Derfor bør ny bebyggelse i omdannelsesområdet også have en lille skala, højst 2 etager.

Det anbefales, at der primært etableres tæt-lav bebyggelse i området. Dette kunne f.eks. danne grundlag for boliger til ældre borgere i Hatting, der vil have gavn af at bo centralt, tæt på byens butik.

Bødkervej og andre små gyder bør indarbejdes i ny bebyggelse. På den måde kan områdets historie bevares – og anvendes som stiforbindelser til området. Der bør etableres nye grønne arealer i området i forbindelse med en omdannelse.

En udviklingsplan bør udover at forholde sig til nybyggeri belyse følgende forhold:

Øst for området ligger jernbanen, der på denne strækning ligger over terræn. Når elektrificeringen af jernbanen er gennemført, forventes det, at støjniveauet vil falde væsentligt. Det betyder, at omdannelsesområdet sandsynligvis ikke vil være påvirket så negativt, at der ikke kan etableres støjfølsomme aktiviteter. Dette skal dog belyses nærmere, ligesom det skal belyses, om og hvordan støj fra motorvej E45 kan reduceres til et acceptabelt niveau i området. Den østlige del af området er omfattet af transportkorridor langs jernbanen.

I området ligger eksisterende virksomheder, som kan have en påvirkning af området.

Ved udlægning til boliger skal det sikres, at drifts- og udviklingsmuligheder for nærliggende virksomheder ikke begrænses.

Der skal laves en vandhåndteringsplan for området.

Trafikforholdene på Storegade er præget af, at al trafik skal gennem tunnel under jernbanen. Hvis bymidten skal understøttes, bør det derfor overvejes, om der kan etableres foranstaltninger, der dels får hastigheden ned, dels mindsker genvejskørsel. Der kan f.eks. etableres en egentlig torvedannelse på SuperBrugsens parkeringsplads, der også omfatter den del af Storegade, der ligger syd for parkeringspladsen.

Vejføring til omdannelsesområdet skal ske fra Overholm. Vejstruktur i selve området afhænger af et konkret omdannelsesprojekt.

Det vurderes, at der i området kan være egnede yngle- og rasteområder for bilag IV arter. Derfor skal det undersøges, om dette er tilfældet.

Området ligger indenfor område med særlige drikkevandsinteresser og indvindingsopland til Hatting vandværk. Derfor skal der indarbejdes tekniske tiltag i detailplanlægningen, der kan forhindre en evt. forurening af drikkevandet.

Området er 3,5 ha stort, og det estimeres, at der kan bygges ca. 70 boliger på det.

Horsens, Godsbanearealerne

Området er under planlægning til omdannelse. Kommuneplan 2921-2033 indeholder nye rammebestemmelser for området.

Horsens, Emil Møllers Gade

Området er blevet omdannet til nyt boligområde.

Horsens, Ormhøjgårdvej

Området tages ud som potentielt omdannelsesområde, da det vurderes, at der ligger flere velfungerende virksomheder og butikker i området. Det kan evt. overvejes, om der er omdannelsespotentiale i kommende kommuneplanrevisioner.

Horsens, Sognegårdsvej

Området tages ud som potentielt omdannelsesområde. Med to virksomheder på et forholdsvist lille areal vurderes det, at der reelt ikke er tale om et omdannelsesområde. Såfremt områdets anvendelse på sigt ønskes ændret til f.eks. boliger, vurderes det, at dette kan gøres med en ændring af rammerne.

Horsens, Bjerrevej/Dagnæsalle

Området tages ud som potentielt omdannelsesområde, da omdannelsen til nyt boligområde er tæt på at være gennemført.

Potentielle byomdannelsesområder i Horsens by, der tages ud af kommuneplanen.

Brædstrup centrum

Det vurderes, at der ikke er et reelt omdannelsespotentiale. Hele arealet er reguleret gennem lokalplaner, og områdefornyelsen er i disse år med til at understøtte en fornyelse af det centralt beliggende byområde. Derfor tages området ud som potentielt omdannelsesområde.

Brædstrup syd

Området tages ud som potentielt omdannelsesområde, da omdannelsen til nyt boligområde er tæt på at være gennemført.

Potentielle byomdannelsesområder i Brædstrup by, der tages ud af kommuneplanen.