1.5. Høje huse

Mål

Horsens by skal også fremover fremstå som en smuk og harmonisk by i en menneskelig skala. Der skal være fokus på, at det skal være rart at opholde sig i byens rum.
Samtidig skal Horsens by sikres mulighed for vækst, omdannelse og fortætning, bl.a. gennem byggeri af høje huse på særligt udvalgte placeringer.

Retningslinjer

1.5.1. Der kan kun planlægges for byggerier over 6 etager (dvs. 7 etager og derover) inden for de områder, der er udpeget på kort.

1.5.2. Der skal udarbejdes en planvurdering, der belyser konsekvenserne af et evt. højt byggeri i forhold til omgivelserne, inden der tages stilling til, om der skal laves detailplanlægning for høje huse inden for de afgrænsede områder.

1.5.3. Uden for de afgrænsede områder kan der i særlige tilfælde tillades høje bygninger, der skal anvendes til tekniske anlæg eller produktionsanlæg for virksomheder. Der skal også udarbejdes en planvurdering, der belyser konsekvenserne af disse former for højt byggeri i forhold til omgivelserne.

1.5.4. I de høje huse skal der sikres en variation i bygningernes anvendelse, boligernes størrelse samt en blanding af ejerforhold osv.

Redegørelse

Høje huse er bygninger, der markere sig i byens skyline, skala og kontekst og dermed står i markant kontrast til byens generelle bygningshøjder. I Horsens midtby er den generelle bygningshøjde mellem 2 og 6 etager, mens den mest udbredte bygningshøjde i resten af Horsens byområde er på 1-2 etager. Kun ganske få bygninger er højere, f.eks. byens kirketårne og vandtårne. Når en bygning er 7 etager eller derover, defineres den derfor som et højt hus i en Horsens-kontekst. Der kan ikke fastsættes en maksimal grænse på højde og etageantal, idet det er det enkelte sted, beliggenhed, kontekst, arkitektur osv., der afgør dette.

Horsens skal være en by i en menneskelig skala, som indbyder til byliv, ophold og bevægelse i byens rum, men der skal også være mulighed for at placere høje huse på udvalgte steder, hvor de kan fungere som særlige landmarks i byen. Høje hus påvirker både byens skyline og de omgivelser, det placeres i, det sker gennem påvirkning af mikroklimaet, indbliksgener for naboer, skyggepåvirkninger og p-forhold.

Nye projekter for høje huse kan kun komme på tale, hvis placeringen er velbegrundet, og bygningen tilfører stedet noget positivt og kvalitativt, samtidig med, at det understøtter Horsens’ skyline positivt. F.eks. er hensynet til den middelalderlige by, kulturmiljøer og topografi helt grundlæggende. Derfor skal der udarbejdes en grundig planvurdering, der belyser konsekvenserne af et højt byggeri i forhold til omgivelserne, inden der tages stilling til, om projektet skal gennemføres.

I planvurderingen skal følgende elementer undersøges:

Formål og ide med projektet for det høje hus
Visuel påvirkning af omgivelserne, herunder sigtelinjer
Visuel påvirkning af det omkringliggende landskab uden for byen
Tilpasning i byen, landskabet og topografien
Skala, volumen og typologi i forhold til det område, højhuset placeres i
Kvalitet i arkitektur, form og detaljeringsniveau
Kvalitet i friarealer for beboere i det høje hus
Kvalitet i udearealer omkring højhuset
Det høje hus’ bidrag til bylivet/underetagens interaktion med det offentlige rum/mulighed for placering af offentlige funktioner i underetagen
Den trafikale logistik – adgangsforhold, parkeringsmuligheder, tilslutning til eksisterende vejnet, kapacitet og afvikling
Vind, mikroklima, skygge- og indbliksgener
Muligheder for begrønning af facader
Mulighed for offentlig adgang til højhusets øverste etager/tag

Der skal stilles krav til bygherre om at bidrage til planvurderingen med detaljerede projektbeskrivelser og visualiseringer i forbindelse med konkrete projekter for høje huse.

Uden for de afgrænsede områder kan der i særlige tilfælde tillades høje bygninger, der skal anvendes til tekniske anlæg eller produktionsanlæg for virksomheder. Der skal også udarbejdes en planvurdering, der belyser konsekvenserne af disse former for højt byggeri i forhold til omgivelserne.

I forbindelse med Kommuneplan 2021-2033 er to af de udlagte områder blevet justeret. Det drejer sig om udlægget Campusområdet, der er blevet reduceret, hvor der er bygget nyt Campus, og som er blevet udvidet med Godsbanearealet, hvor der er en igangværende detailplanlægning for en helt ny bydel ud mod baneterrænnet, hvor der åbnes mulighed for få, velplacerede høje huse, såfremt de kan indpasses i området og bylandskabet. Og det drejer sig om udlægget Holmbroekvarteret, der er blevet reduceret. Dette er sket, fordi en konkret kortlægning af byens skala og byrum omkring Høegh Guldbergs Gade viser, at der ikke bør bygges højt omkring indfaldsvejen til middelalderbymidten. Hvis der bygges højt, er der risiko for, at indkigget til den gamle bymidte forsvinder eller påvirkes negativt.

Den røde afgrænsning viser udpegningen i Kommuneplan 2017, mens den blå afgrænsning viser den nye udpegning til høje huse i Campusområdet.