383 - Boliger, Højagergårdsvej, Horsens
Vedtaget
383 - Boliger, Højagergårdsvej, Horsens
Vedtaget
I henhold til lovbekendtgørelse nr. 1157 af 1. juli 2020 om planlægning med senere lovændringer fastlægges hermed følgende bestemmelser for det i § 2 nævnte område.
Lokalplanens formål er,
1.1 at fastlægge områdets anvendelse til boligformål, som åben-lav og tæt-lav bebyggelse.
1.2 at varetage klimahensyn, herunder at lokalplanen kan håndtere regnvand på terræn ved kraftige regnhændelser og at oversvømmelsesrisici ikke forøges i områderne omkring lokalplanen.
1.3 at de udlagte regnvandsrelaterede arealer skal indpasses i bebyggelsen som del af de rekreative elementer og i sammenhæng med udlagte grønne arealer.
1.4 at sikre det nødvendige bassinanlæg og vej- og stiadgang hertil.
1.5 at sikre udlæg af fælles grønne rekreative arealer/kiler, samt sikre tilgængelighed til disse.
1.6 at sikre en harmonisk sammenhæng mellem bebyggelse og landskab, herunder at fastlægge beplantningskarakter og grønne rammer for de rekreative fællesarealer.
1.7 at sikre vejadgang fra Højagergårdsvej.
1.8 at sikre, at stierne i området forbindes med eksisterende stier i tilgrænsende områder.
Det er lokalplanens formål at sikre et fortsat udbud af boliger ved Højagergårdsvej ved udlæg af et nyt boligområde. Bebyggelsen skal tilpasse sig landskabet gennem placering, materialeholdning, beplantning og terræntilpasning. Det rekreative område skal sikre overgangen mellem bebyggelse og natur, og skabe værdi for områdets brugere.
2.1 Lokalplanens område afgrænses som vist på kortbilag 1, og omfatter matr. nr. 9dp, 9dn, 9c og en del af 7000ax Tyrsted By, Tyrsted. Lokalplanen omfatter også alle parceller, der efter den 31.01.2022 udstykkes inden for lokalplanområdet.
2.2 Lokalplanområdet opdeles som vist på kortbilag 2 i følgende delområder: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 og 8.
2.3 Området skal forblive i byzone.
Ingen redegørelse.
Bestemmelser fastsættes i delområdet.
For delområde 1 gælder
3.1 Området skal anvendes til åben-lav eller tæt-lav boligbebyggelse til helårsbeboelse.
3.2 Tæt-lav bebyggelse er dobbelthuse, kædehuse, rækkehuse, klyngehuse og gårdhuse, som er helt eller delvist sammenbyggede med lodrette lejlighedsskel. Sammenbygning kan også ske mellem bolig og småbygninger og mellem småbygninger, hvis sammenbygningerne udføres med en længde på mindst 3,0 meter.
3.3 Området kan anvendes til regnvands- og klimaanlæg.
3.4 Området skal anvendes til åben-lav boligbebyggelse til helårsbeboelse.
3.5 Området kan anvendes til regnvands- og klimaanlæg.
For delområde 7 gælder
3.6 Det eksisterende stuehus samt karakterfuld randbeplantning i form at store træer skal bevares.
3.7 Området kan anvendes til fælles formål for området som helhed eller boligformål til helårsbeboelse med åben-lav boligbebyggelse.
3.8 Området kan anvendes til regnvands- og klimaanlæg.
For delområde 8 gælder
3.9 Området skal friholdes for bebyggelse.
3.10 Området skal friholdes som naturarealer med lav pleje samt regnvands- og klimaanlæg.
3.11 Der skal etableres karaktergivende beplantning i mindre grupper, der understøtter biodiversitet, samt de landskabelige og rekreative værdier set for området i sin helhed.
3.12 Der skal etableres bassiner til forsinkelse og opmagasinering af regnvand i forbindelse med håndtering af regnvand fra de bebyggede områder.
3.13 Der kan indrettes lege- og opholdspladser på fællesarealerne i delområdet.
3.14 I den sydlige del af området skal området omkring gasledningen holdes tilgængeligt for service jf. ledningsejers retningslinjer.
Ved denne form for lav plejeindsats, i delområde 8, understøttes Horsens Kommune biodiversitetsstrategi.
Det sammenhængende grønne område, der omslutter bebyggelsen sikrer nærhed og sammenhæng til landskab, natur og rekreative værdier for de enkelte beboere.
4.1 Udstykningen skal følge strukturen på kortbilag 3, fremtidige forhold og 4, Illustrationsplan.
Til beregning af grundstørrelser kan der ikke medregnes andele af selvstændigt matrikulerede fælles friarealer.
For delområde 1 gælder
4.2 Udstykning skal ske iht. følgende grundstørrelser: tæt-lav bebyggelse: grundstørrelse min. 290 m² og/eller Udstykning skal ske iht. følgende grundstørrelser: åben-lav bebyggelse på små grunde: grundstørrelse min. 500m² til 699 m²
For delområde 2, 3 og 4 gælder
4.3 Udstykning skal ske iht. følgende grundstørrelser: åben-lav bebyggelse: grundstørrelse min. 700 m².
For delområde 5 og 6 gælder
4.4 Udstykning skal ske iht. følgende grundstørrelser: åben-lav bebyggelse på små grunde: grundstørrelse min. 500m² til 699 m² eller
4.5 Udstykning skal ske iht. følgende grundstørrelser: åben-lav bebyggelse: grundstørrelse min. 700 m².
For delområde 7 gælder
Området kan udstykkes til åben-lav boligbebyggelse.
Det er hensigten, at lokalplanområdet skal fremstå med et ensartet udtryk inden for de enkelte klynger. Derfor skal bebyggelse langs en boligvej udlægges i sin helhed som enten tæt-lav bebyggelse, kompaktgrunde (åben-lav boligbebyggelse på små grunde) eller som åben-lav boligbebyggelse på traditionelle grunde.
5.1 Der skal anlægges stiforbindelser gennem området som vist på kortbilag 3. Stierne skal befæstes i 3 m. bredde.
5.2 Stierne i området skal forbindes med eksisterende stier i tilgrænsende områder. Stier, der anlægges i grønne passager, skal udlægges i grus.
5.3 Adgang til lokalplanområdet skal ske fra Bjerrevej via Højagergårdsvej.
5.4 Området skal vejbetjenes i overensstemmelse med strukturerne på kortbilag 3, Fremtidige forhold og kortbilag 4, Illustrationsplan.
5.5 Stamvejen Højagergårdsvej forlænges med samme vejprofil, som den eksisterende Højagergårdsvej med et udlæg på min 26 meter. Vejen udlægges som en alle med seljerøn i begge vejsider. Centralt i udstykningen bliver alleen til en rambla, hvor vejmidten er i græs og forårsløg, beplantet med Japanske kirsebærtræer.
5.6 Boligveje skal udlægges i en bredde på min. 8 m. med kørebanebredde på 5,5 m.
5.7 Veje og stier skal anlægges, så de kan aflede regnvand kontrolleret inde i området, så vandet ikke forvolder skader på bygninger, veje og tekniske anlæg.
5.8 Veje og parkeringsarealer kan indrettes med stuvningvolumen til forsinkelse af ekstremregn.
5.9 Der skal etableres åbne grøfter/kanaler til regnvand langs stamvejen.
5.10 Der skal placeres træer langs vejene:
Langs begge sider af stamvejen skal der placeres opstammede seljerøn i skillerabatten mellem fællesstierne og kørebanen. Ramblaen udlægges i græs med forårsløg og beplantes med japanske kirsebærtræer.
Langs boligvejene placeres mindre, blomstrende træer i min. str. 12-14 f.eks. japansk prydkirsebær(prunus umineko), paradisæble eller tjørn i rabatarealet i modsatte side af vejbelysningen.
5.11 Der skal etableres vej-/stibelysning på vejene/stierne. Belysningen skal etableres i.h.t vejreglerne.
Langs stamvejen placeres gadebelysningen langs begge vejsider i skillerabatten mellem fællesstierne og kørebanen.
Langs boligvejene placeres vejbelysningen i rabatarealet i modsatte side af træerne.
5.12 Det skal sikres, at der kan komme renovationsvogne rundt uden at den skal bakke – undtagelse hertil er bakning på dertil indrettede vendepladser.
5.13 Afhentning af dagrenovation skal ske fra boligvejene – der må ikke etableres affaldsløsninger der kræver at renovationsvognen skal holde på Højagergårdsvej.
5.14 Der skal sikres vejadgang til rideskolen vest for lokalplanområdet.
Det er intentionen at beplantningen omkring vejudlæggene skal være identitetsskabende for lokalplanområdet. Det skal være en grøn oplevelse at færdes både som bilist, cyklende og gående i området. Vejtræer og græsrabatter vil skabe en grøn udstykning, med blomstrende træsorter, der vil give karakter til området.
Vejvand fra stamvejen afledes, hvor det er teknisk muligt, via åbne grøfter/kanaler til regnvandsbassiner
Vejvand fra de primære lokalveje afledes til nedsivning i regnbede. Overløb fra regnbedene ledes til regnvandsbassinerne.
6.1 Der skal udlægges parkering således:
Kravene har udgangspunkt i Horsens Kommunes vejledende parkeringsnorm.
7.1 Indenfor delområde 1 er der en respektafstand på 15 meter til højspændingsledninger. Det er en forudsætning for anvendelsen af delområdet 1, at højspændingsledningerne jordlægges.
7.2 Indenfor delområde 6 og 8 er der en 2 x 5 meter respektafstand til nedgravet naturgasledning. Det berørte areal skal friholdes for bebyggelse og skal være tilgængeligt for service jf. ledningsejers retningslinjer.
7.3 Området er forsynet med kollektiv varmeforsyning.
8.2 Andele af veje og fælles opholdsarealer kan ikke medregnes ved beregning af bebyggelsesprocenten.
8.3 Terrænreguleringer må ikke overstige +/- 0,5 m i forhold til terræn efter byggemodningen, dog ikke nærmere skel end 0,5 meter.
8.4 Der må bortledes regnvand fra den enkelte matrikel inden for lokalplanområdet svarende til en befæstelsesgrad på 0,30 for åben-lav bebyggelse og 0,55 for tæt-lav bebyggelse. Overstiger befæstelsen hhv. 0,30 for åben-lav og 0,55 for tæt-lav skal regnvandet forsinkes eller håndteres på egen matrikel, således at befæstelsesgraden overholdes.
For delområde 1 gælder
8.5 Bebyggelsen skal følge principperne, der er vist på Kortbilag 3, Fremtidige forhold og Kortbilag 4, Illustrationsplan.
8.6 Bebyggelsen må opføres i max. 2 etager og i max. 8,5 m. højde.
8.7 Bebyggelsesprocenten for ejendomme til tæt-lav bebyggelse må højst være 40.
8.8 Bebyggelsesprocenten for ejendomme til åben-lav bebyggelse må højst være 30.
8.9 Rækkehusene skal forskydes i facadelinjen enten for hver 2. eller hver 3. bolig.
For delområde 2, 3, 4, 5, 6 og 7 gælder
8.10 Bebyggelsen må opføres i max. 2 etager og i max. 8,5 m højde.
8.11 Bebyggelsesprocenten for ejendomme til åben-lav bebyggelse må højst være 30.
8.12 Ved boligbebyggelse i 2 etager, skal tage udføres som flade tage eller med ensidigt taghældning, der følger grundens terræn.
For delområde 6 gælder
8.13 Terrænreguleringer må ikke overstige +/- 1 m i forhold til terræn efter byggemodningen, dog ikke nærmere sydligt skel end 2,5 meter.
8.14 Optagelse af terræn ved hjælp af synlige sokler, brystninger, støttemure, terrasser o.l. må ikke overstige 0,6 meter over terræn.
8.15 Terrænreguleringer efter byggemodning, skal foregå på egen grund og gives en jævn hældning på maksimalt 1:5 mod skel.
For delområde 7 gælder
8.16 Det eksisterende stuehus med bevaringsværdi 3 skal bevares.
For delområde 8 gælder
8.17 Delområdet må ikke bebygges.
Det tilstræbes at bevare det naturlige terræn. I forbindelse med vejprojektet og regnvandshåndteringen, kan der dog være behov for terrænregulering, der overstiger +/- 0,5 m, herunder også at tilrette de tilstødende grunde.
På parceller gælder det, at grundejer skal placere bebyggelse, belægninger og udføre terrænregulering så diffus strømning på terræn og/eller i render optimeres i forhold til, at aflede vandet med fald væk fra bygninger og i retning af villaveje og stamveje. Jf. kortbilag "vandhåndteringsplan".
Befæstelsesgraden er den andel af grunden, som er bebygget eller belagt med fliser og lignende, som gør at regnvand ikke nedsiver naturligt. Bestemmelsens formål er at sikre, at en del af grunden altid vil udgøre mulighed for naturlig nedsivning. Ved høje befæstelsesgrader opstår der oftere problemer med overfladevand.
For eksempel kan en grund på 700 m² til åben-lav bebyggelse bebygges og befæstes med 245 m² (hus, indkørsel, terrasser mv.). De øvrige 455 m² af grunden må ikke bebygges/befæstes med materialer, der hindrer nedsivning, med mindre regnvandet håndteres på egen grund.
9.1 Tagbeklædning skal være med en ikke-reflekterende overflade. Som materiale kan vælges begrønnede tage (sedumtage eller lignende) eller skifer, pap, beton, eller tegl.
9.2 Bebyggelsens facader skal udføres i tegl, natursten og/eller træ. Tegl kan være som blank mur, vandskuret eller pudset. Ved pudsede overflader kan underlaget være andet end tegl og natursten, f.eks. beton.
9.3 Facader på mindre bygninger under 50 m², som skure, drivhuse, garager og lignende, må udføres i andre materialer.
9.4 Bebyggelsens facader, herunder gavltrekanter, udhæng, stern, døre og vinduer mv. må ikke udføres i klare signalfarver.
9.5 Solceller skal integreres i selve tagfladen eller facaden, så solcellerne er en del af byggeriets arkitektur.
9.6 Tekniske installationer, som f.eks. varmepumper, skal afskærmes og integreres i byggeriets arkitektur.
9.7 Antenner og paraboler må ikke opsættes på bebyggelsen, så de er synlige fra veje, stier og fællesarealer.
For tæt-lav og åben-lav på små grunde i delområde 1, 5 og 6 gælder:
9.8 Bebyggelsens udtryk skal afstemmes i form, materialevalg og farvesammensætning i de enkelte klynger, således at der er visuel sammenhæng og indbyrdes harmoni.
Det er hensigten, at bebyggelsen på lokalplanområdet skal fremstå med et ensartet udtryk inden for de enkelte klynger. Denne sammenhæng kan fx ske ved ens tagkonstruktion, materialevalg, samt farvesammensætning indenfor samme farveskala og nuancer.
Vandhåndtering
10.1 Ekstremregn skal kunne håndteres på terræn bl.a. i rekreative grønne korridorer med flad bund og skråningsanlæg 1:5 -1:10 og uden at gøre skade på bygninger og tekniske anlæg og håndteres i henhold til vandhåndteringsplanens princip jf. kortbilag 5, Vandhåndtering. Hvor regnvand håndteres på terræn skal bassiner og vandrender udformes med en landskabelig bearbejdning så de fremstår som en naturlig del af området.
10.2 Anlæg til regnvandshåndtering i fællesarealerne skal udformes så de naturligt indgår i de grønne arealer og kan f.eks. udføres som åbne grøfter/trug. Langs veje og stier kan synlig regnvandshåndtering ske i grøfter, trug eller faste vandrender, f.eks. af beton.
Lokalplanområdet skal indrettes til, at kunne håndtere regnvand på terræn/håndtere vand fra ekstreme regnhændelser efter et princip om neutral vandhåndtering.
På kortbilag 5, vandhåndteringsplan fremgår det, hvor vandet skal strømme inde i lokalplanområdet, hvor det skal strømme hen, hvor bassiner placeres med cirka afgrænsning og hvor på bassinerne der skal placeres kontrolleret overløb.
Fælles friarealer
10.3 Der skal udlægges fælles friarealer, som følger principperne på kortbilag 3, fremtidige forhold og kortbilag 4, Illustrationsplan.
10.4 De på kortbilag 3, fremtidige forhold og kortbilag 4, illustrationsplan med fælles friarealer, udlægges som naturarealer i græs med lavt plejeniveau. Inden for naturarealerne skal der plantes grupper af hjemmehørende, løvfældende træer og buske i omfang og i princippet som vist på Kortbilag 4, Illustrationsplan.
10.5 De øvrige fælles friarealer omkring boligvejene udlægges i græs, som vist i princippet på Kortbilag 4, illustrationsplan. Der kan plantes spredte grupper af hjemmehørende, løvfældende buske og træer samt indrettes lege- og opholdspladser på fællesarealerne.
10.6 Hegn i naboskel/mellem boligenheder samt hegn mod vej, sti og fællesarealer skal være levende hegn af arten bøg (Fagus Sylvatica). Hegn i skel mod vej, sti og fællesarealer skal plantes min. 30 cm inde på egen grund.
10.7 På fælles friarealer skal biodiversiteten fremmes ved at lade vegetationen få et naturlignende vildt præg dvs. at der må højst slås én gang årligt udenfor hoved-blomstringsperioden og dyrenes yngleperiode (15. september til 15. marts)
10.8 På fælles friarealer udsås engblanding med vilde hjemmehørende urter, f.eks. fra Aarhus Universitet, DCE´s Plantekatalog. Planter der understøtter biodiversitet eller Vejdirektoratets katalog; Frøblandinger.
10.9 Træer og buske skal være hjemmehørende arter; f.eks. almindelig hvidtjørn, almindelig hyld, almindelig røn, selje-pil, mirabel, blågrøn rose, hunderose - eller en af de andre arter fra Aarhus Universitet, DCE´s Plantekatalog, der understøtter biodiversitet.
10.10 På nedsivningsarealer må der højst slås græs højst én gang årligt udenfor hoved-blomstringsperioden og dyrenes yngleperiode (15. september til 15. marts).
10.11 Den maksimale befæstelsesgrad for lokalplanområdet er 0,30 åben-lav og 0,55 for tæt-lav bebyggelse. Overskrides den maksimale befæstelsesgrad, skal regnvand håndteres på egen grund eller der skal etableres intern forsinkelse, således der ikke afledes mere regnvand end hvad der svarer til den maksimale befæstelsesgrad på 0,30 åben-lav bebyggelse og 0,55 for tæt-lav bebyggelse.
10.12 Beplantningsbæltet på kortbilag 3 fremtidige forhold og kortbilag 4 Illustrationsplan skal etableres som et fler-/3-rækket hegn bestående af følgende arter: almindelig tjørn (Crataegus laevigata), skovhassel (Corylus avellana), syren (Syringa vulgaris), rødel (Alnus glutinosa) og paradisæble (Malus ”Braendkjaer”)
10.13 De ubebyggede arealer på den enkelte grund, samt områdets ubebyggede fællesarealer, må ikke anvendes til oplag og henstilling af campingvogne, uindregistrerede køretøjer med en totalvægt over 3500 kg, samt både.
10.14 Der må ikke terrænreguleres mere end +/- 0,5 m efter byggemodning og ikke nærmere skel end 2,5 meter. Undtaget er overkørsler, vejanlæg og regnvandsopsamlingselementer. Terrænregulering efter byggemodninger, skal foregå på egen grund og gives en jævn hældning på max. 1:5
10.15 Randbeplantningen omkring den eksisterende gård i delområde 7 skal bevare sin karakter og må ikke fjernes. Beplantningen må ved almindeligt vedligehold beskæres, forynges og suppleres med nye træer og buske.
Respektafstande
10.16 Indenfor delområde 1 er der en respektafstand på 15 meter til højspændingsledninger. Det er en forudsætning for anvendelsen af delområdet 1, at højspændingsledningerne jordlægges.
10.17 Indenfor delområde 8 er der en 2 x 5 meter respektafstand til nedgravet naturgasledning. Det berørte areal skal friholdes for bebyggelse og skal være tilgængeligt for service jf. ledningsejers retningslinjer.
10.18 Indenfor delområde 8 findes et moseområde, der er beskyttelse efter naturbeskyttelsesloven §3. Der skal holdes en respektafstand på 25 meter til dette.
For delområde 6 gælder
10.19 Terrænreguleringer må ikke overstige +/- 1 m i forhold til terræn efter byggemodningen, dog ikke nærmere sydligt skel end 2,5 m.
10.20 Optagelse af terræn ved hjælp af synlige sokler, brystninger, støttemure, terrasser o.l. må ikke overstige 0,6 m over terræn.
10.21 Terrænreguleringer efter byggemodning, skal foregå på egen grund og gives en jævn hældning på maksimalt 1:5 mod skel.
Ubebyggede arealer i delområde 8 skal holdes som naturarealer med slåning max. 1 gang årligt efter blomstring og frøsætning for at fremme blomstrende planter. Kun stier må slåes jævnligt i delområde 8. Ved denne form for lav pleje indsats understøttes Horsens kommunes strategi for biodiversitet.
Den eksisterende bevoksning omkring gården skal bevares.
Levende hegn skal være af arten bøg, Fagus Sylvatica, da det ønskes af den overordnede hækbeplantning er robust og står skarpt med ’blade’ på hele året. Bestemmelsen sikrer at ’de naturlige rammer’ for bebyggelserne fremstår ensartet og harmonisk.
Referencer:
Strandberg, B., Bruus, M. & Axelsen, J.A. 2021. Plantekatalog. Planter, der understøtter biodiversitet. Aarhus Universitet, DCE – Nationalt Center for Miljø og Energi, 46 s. - Teknisk rapport nr. 193.
http://dce2.au.dk/pub/TR193.pdf
https://www.vejdirektoratet.dk/udgivelse/froeblandinger
11.1 Ny bebyggelse/området må ikke tages i brug før beplantningerne som nævnt i § 10 er etableret.
11.2 Ny bebyggelse/området må ikke tages i brug før der er sikret afledning af regnvand, enten til nedsivning eller til områdets regnvandsbassiner.
11.3 Ny bebyggelse/området må ikke tages i brug før der er sikret kontrolleret afledning af regnvand ved skybrudshændelser.
11.4 Ny bebyggelse/området må ikke tages i brug før bebyggelsen er tilsluttet kloakanlæg.
11.5 Ny bebyggelse/området må ikke tages i brug før der er etableret fælles opholdsarealer, veje, stier og parkeringspladser, som nævnt i §5.
12.1 Der skal oprettes en grundejerforening med medlemspligt for alle ejere af ejendomme indenfor lokalplanens område.
12.2 Grundejerforeningen skal efter krav fra Horsens Kommune optage grundejere fra tilgrænsende områder, sammenslutte sig med én eller flere bestående grundejerforeninger for tilgrænsende områder eller opdele foreningen i to eller flere selvstændige foreninger.
12.3 Grundejerforeningen skal forestå drift, vedligeholdelse, renholdelse af fællesarealer og fællesanlæg nævnt i §10.
12.4 Grundejerforeningen har pligt til at tage skøde på de anlagte fællesarealer og de anlagte fællesanlæg nævnt i §10.
12.5 Grundejerforeningen skal i øvrigt udføre de opgaver, der efter lovgivningen henlægges til foreningen.
13.1 Ingen bestemmelser.
14.1 Den del af lokalplan 2015-14 Boliger, Ørnstrup Møllevej, Horsens, der ligger inden for lokalplanområdet ophæves ved den offentlige bekendtgørelse af den endeligt vedtagne lokalplan.
15.1 Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må de ejendomme, der er
omfattet af planen, ifølge planlovens § 18 kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser.
15.2 Den eksisterende lovlige anvendelse kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg m.v. der er indeholdt i planen. Lokalplanen tinglyses ikke på de ejendomme, der er omfattet af planen, men indberettes til Plandata.
15.3 Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser på betingelse af, at det ikke ændrer den særlige karakter af det område, der søges skabt ved lokalplanen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan.